Hacia un mejor acceso a la vivienda en América Latina y el Caribe

Pablo López - Coordinador de la Iniciativa Ciudades con Futuro de CAF.
Foto: los programas de vivienda deben identificar la mejor manera de incorporar las fuerzas de mercado para aumentar la oferta y el impacto de estos programas.

De los aproximadamente 600 millones de habitantes residentes en América Latina y el Caribe, alrededor de 120 millones viven en asentamientos con vivienda inadecuada e informal: un promedio de 23 personas por cada 100. 

Esta realidad se inscribe en un contexto más amplio en el que la asequibilidad de la vivienda es cada vez más difícil de alcanzar para un número creciente de personas. Según el Reporte de Economía y Desarrollo del 2017 de CAF (RED 2017), suponiendo que los hogares latinoamericanos destinaran el 30 % de sus ingresos al consumo de servicios habitacionales, necesitarían más de 30 años de ahorros para adquirir una vivienda de 60 m2 de precio mediano.  

En ese contexto, la proliferación de asentamientos precarios en la región son una expresión extrema de los problemas del mercado de vivienda para dar respuesta a este déficit y, por lo tanto, su solución estructural demanda una mirada mucho más amplia que la intervención focalizada de mejoramiento de esas áreas o la provisión de vivienda nueva, requiriendo una asociación más efectiva entre el Estado y el Mercado. 

Existe en América Latina una amplia experiencia en materia de políticas de vivienda que reflejan resultados con mayor o menor éxito al momento de enfrentar el déficit, aunque ninguna de ellas ha podido cerrarlo de manera definitiva y, en muchos casos, han sido infructuosas al momento de detener su crecimiento. En términos generales, las políticas de vivienda en la región han cubierto un espectro amplio que va desde el rol del Estado como constructor y generador de nueva oferta de vivienda hacia uno de facilitador de los mercados. 

Solucionar el acceso a la vivienda en América Latina, y especialmente el de las poblaciones más pobres, demanda una política habitacional sistémica, que busque destrabar la oferta en este mercado y mejorar los ingresos de las personas, principalmente de los estratos socioeconómicos más desfavorecidos. Dos ejemplos sirven para ilustrar la necesidad de pensar de manera amplia y complementaria las soluciones posibles para lograr una mayor efectividad y alcance de los programas de vivienda. El primero de ellos tiene que ver con el desarrollo del crédito hipotecario y el segundo, menos aplicado en la región como solución al servicio de vivienda, el del alquiler social. 

Desarrollo del crédito hipotecario. Desde el punto de vista de la demanda, la principal traba al consumo efectivo de servicios habitacionales tiene que ver con su financiamiento. Al ser la vivienda un activo costoso, la gran mayoría de las familias requiere acceso a crédito de largo plazo para poder financiar su compra. Por lo tanto, el crédito hipotecario es un aliado estratégico de la política habitacional. Sin un mercado sostenible de financiamiento, los hogares de ingresos medios y medio-bajos son excluidos del acceso a la vivienda. La combinación de ahorro, crédito y subsidio del Estado (que puede ser total cuando lo amerite) puede multiplicar los recursos destinados a subsidios en 4 o 5 veces, según el monto de la asistencia. Sin embargo, los programas que descansan en el acceso al crédito hipotecario necesitan ciertas condiciones para que sean exitosos. Por un lado, un mercado de viviendas para la venta fluido, con unidades disponibles y costos de transacción bajos y, por el otro, el financiamiento a una tasa de interés razonable y plazos de repago apropiados. De no existir oferta de inmuebles disponibles, un incremento de la demanda por parte de los hogares tendrá efecto básicamente en la suba de precios, restringiendo aún más el acceso. Para esto, es necesario que los costos de la vivienda (costo del suelo más costos de construcción) y los costos asociados a la transacción de inmuebles, incluyendo impuestos, sean bajos y que la oferta de nuevas unidades sea elástica a los precios (por ejemplo, que los costos y las regulaciones para la construcción de nuevas viviendas no sean un impedimento). 

Impulso del Alquiler Social. En términos generales, las formas alternativas de tenencia como lo es el mercado de alquileres destinado a familias de bajos ingresos, no ha sido desarrollado en todo su potencial en América Latina. Por ejemplo, Europa aplica distintos modelos donde el Estado otorga beneficios (créditos blandos, subsidios, exenciones impositivas, concesiones en superficies construidas, etc.) a distintas asociaciones y empresas privadas creadas para este fin, con el compromiso de alquilar viviendas a valores por debajo del mercado para familias de bajos ingresos. Una política de alquiler social que pueda ser aplicada de manera generalizada, requiere de un compromiso de largo plazo del Estado con el sector privado. En Alemania, por ejemplo, el gobierno otorga a las firmas subsidios en forma de transferencias de fondos, préstamos a tasas por debajo de las de mercado, tratamiento impositivo preferencial, a cambio de que coloquen en el mercado unidades en arriendo a bajo costo para familias de ingresos medios y medio-bajos. Estas prerrogativas, en realidad, buscan bajar los costos de la oferta más que aumentar la capacidad de pago de las familias. Por otro lado, el complemento de un subsidio a las familias contribuye a la eficiencia, dado que permite la elección del hogar según sus necesidades y fomenta la competencia entre las viviendas disponibles. Si no existiera la posibilidad de este subsidio a la demanda, los oferentes no tendrían incentivos a mejorar las condiciones de las unidades para atraer a “sus clientes”. 

Si bien no existen soluciones universales a la problemática del acceso a la vivienda y estas responden al contexto específico, los programas de vivienda deben identificar la mejor manera de incorporar las fuerzas de mercado para aumentar la oferta y el impacto de estos programas. Las inversiones públicas por sí sola no alcanzan para aumentar el ritmo de disminución del déficit de vivienda, que como se observó, resulta crítico para América Latina y el Caribe. 

Columna publica originalmente en el blog Visiones de CAF